ACTUALITÉS

3 octobre 2022

Bail d’habitation - Notification du congé : LRAR revenue avec la mention "pli avisé et non réclamé"

 

La locataire d’un appartement a donné congé aux bailleresses, propriétaires indivises, le 17 avril 2015, pour le 31 juillet de la même année.

Une des bailleresses l’a assignée, ainsi que sa caution solidaire, en paiement de loyers et charges et de réparations locatives.

La Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du loyer du mois d'août 2015. considérant que la locataire avait donné congé par LRAR, postée le 17 avril 2015, lettre revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », et retenant que le congé avait été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.

La Cour suprême casse et annule l’arrêt de la Cour,  au visa de l’article 15, I, de la loi  du 6 juillet 1989 rappelant que, selon ce texte, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier de justice ou de la remise en main propre.

Ainsi, c'est à tort que la Cour d’appel qui, alors qu’elle avait constaté que la lettre recommandée notifiant congé n’avait pas été reçue par les bailleresses, a retenu que le congé avait été régulièrement donné.

Il s'agit là d'une position constante de la Cour de cassation qui considère, en application de l’article 670 du Code de procédure civile, que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Sans l'apposition de cette date, le congé ne peut être regardé comme régulièrement délivré.

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12 septembre 2022

Bail d’habitation - État des lieux de sortie contradictoire et amiable : il n’est pas nécessaire d’établir un constat d’huissier !

 

Au terme d’un contrat de bail d’habitation qui les liait, une SCI bailleresse a obtenu à l’encontre de sa locataire une ordonnance d’injonction de lui payer une certaine somme au titre de dégradations locatives, à laquelle l’intéressée a formé opposition.

Le Tribunal judiciaire a rejeté la demande en paiement de la SCI.

En effet, bien que l’état des lieux de sortie signé contradictoirement entre les parties ait fait ressortir différents dégâts et un état de saleté du logement, le Tribunal a considéré qu’au vu des éléments de preuve contraires produits par la locataire, il aurait été nécessaire de faire établir un constat par huissier de justice.

Faute de l’avoir établi, le bailleur, supportant dès lors la charge de la preuve, devait selon le premier juge être déboutée de sa demande.

Saisie par la SCI, la Cour de cassation casse et annule le jugement en énonçant qu’il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 que le recours à un huissier de justice pour faire établir l'état des lieux de sortie n'est prescrit qu'à défaut pour les parties de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement.

Elle ajoute qu’aux termes de l’article 7, c) du même texte, le preneur répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, le Tribunal ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie contradictoirement et amiablement, et la locataire devant répondre des dégradations constatées, à moins de prouver qu'elles avaient eu lieu sans sa faute, la Cour de cassation a estimé que le Tribunal avait violé les textes précités.

 

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17 août 2022

Divorce - Dommages et intérêts sur le fondement de l’article 266 du Code civil : prise en compte d'un syndrome anxio-dépressif réactionnel

 

La Cour de cassation s’en remet cette fois à l’appréciation souveraine de la cour d’appel quant à la caractérisation de la particulière gravité des faits invoqués pour justifier l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 266 du Code civil.

 

Elle rejette le pourvoi formé à l’encontre de la décision rendue par la Cour d’appel laquelle, ayant relevé que la vie commune avait duré vingt-quatre ans et que l’épouse souffrait, plusieurs années après le départ de l’époux du domicile conjugal, d'un syndrome anxio-dépressif réactionnel, a caractérisé les conséquences d'une particulière gravité que l'épouse avait subies du fait de la dissolution du mariage.

 

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21 juillet 2022

Bail d'habitation - Majoration du dépôt de garantie non restitué par le bailleur : le point de départ se situe à la remise des clés !

 

Une société civile immobilière avait donné à bail à une locataire une maison d’habitation.

L’état des lieux de sortie mentionnant divers désordres locatifs, il avait été convenu qu’une certaine somme serait retenue au titre des travaux de remise en état.

Toutefois, faisant valoir qu’elle avait par la suite relevé d'autres désordres dont la réparation incombait à la locataire, la SCI n’a pas restitué le solde du dépôt de garantie.

La locataire a alors agi en restitution de ce solde, majoré de la somme mensuelle de 10 % du montant du loyer à compter de la remise des clés.

Le Tribunal de proximité condamne la SCI à payer à la locataire une certaine somme au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de la pénalité mensuelle de 10 % du montant du loyer à compter de la signification du jugement jusqu'à complet paiement, considérant que le retard dans la restitution trouvait son origine dans différents aléas ne relevant pas du bon vouloir de la SCI.

 

Au visa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que, à défaut de restitution dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, la Cour de Cassation a précisé que le délai court de plein droit à l’issue de ce délai de deux mois et cassé le jugement du Tribunal de proximité.

 

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20 juin 2022

Dommages et intérêts alloués en cas de divorce : attention au fondement !

 

La Cour d’appel avait retenu, pour condamner un ex-époux à payer à son ex-épouse des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 266 du Code civil, que celle-ci avait été contrainte de fuir les agressions physiques de son conjoint, qui l'avaient obligée à quitter son lieu de vie habituel pour se réfugier dans un foyer d'urgence, source de difficultés matérielles et psychologiques.

 

La distinction des fondements d’une demande de dommages et intérêts en matière de divorce est très clairement posée par les textes et rappelé régulièrement par la Cour de cassation.

 

Les dommages et intérêts prévus par l’article 266 du Code civil réparent le préjudice causé par la rupture du lien conjugal, tandis que ceux prévus par l’article 1240 du même Code indemnisent celui résultant de toute autre circonstance.

 

C’est donc sans surprise que la Haute juridiction est venue censurer l’arrêt retenant que le juge d’appel avait statué par des motifs impropres à caractériser les conséquences d'une particulière gravité subies par l’ex-épouse du fait de la dissolution du mariage.

 

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12 mai 2022

bail d'habitation - Congé pour vente : surévaluation frauduleuse du prix mentionné dans le congé

 

Selon l'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Pour déclarer le congé valable et constater la résiliation du bail, la Cour d’Appel avait retenu que, à supposer même que le prix mentionné dans ce congé ait été surévalué, en comparaison avec les prix du marché local, cette circonstance était sans incidence sur sa régularité.

 

Or, de longue date, la Cour de cassation a précisé que le juge pouvait valablement annuler un congé, au motif que l'offre de vente notifiée par le bailleur avait été faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption.

 

Sans surprise donc, l’arrêt est censuré par la Cour, qui reproche au juge d’appel de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si l'écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé délivré au locataire.

 

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20 avril 2022

Divorce - Prestation compensatoire : le devoir de secours ne compte pas !

 

Au cours d’une procédure de divorce, l’ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales avait prévu que l’épouse bénéficierait de la jouissance gratuite du logement familial. Cela constituait l’exécution en nature, par le mari, de son devoir de secours (art. 212 et 255 du code civil).

 

Par ailleurs, l’épouse avait demandé l’attribution d’une prestation compensatoire.

 

Au moment de prononcer le divorce, la cour d’appel lui refusa tout droit à prestation, au motif qu’elle occupait gratuitement ledit logement depuis sept ans.

 

La première chambre civile casse l’arrêt d’appel.

 

La prestation compensatoire doit en effet être fixée selon les besoins de l’époux à qui elle est versée et les ressources de l’autre conjoint, en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.

 

Les ressources et avantages qui découlent du devoir de secours doivent par conséquent être exclus du calcul puisque, s’agissant d’un devoir du mariage, il cesse dès que le divorce devient définitif.

Ainsi, l’avantage constitué par la jouissance gratuite du domicile conjugal accordée à un époux au titre du devoir de secours pendant la procédure de divorce ne peut être pris en considération pour apprécier le droit à une prestation compensatoire. 

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16 mars 2022

Bail d'habitation - Droit au logement du conjoint survivant : rester dans les lieux ne suffit pas !

 

Un homme décède le 24 avril 2010, en laissant pour lui succéder son fils, né d’une première union, et son épouse commune en biens.

Celle-ci continue d’occuper le logement du couple après le décès, sans toutefois formuler de façon expresse sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement.

Ce n’est que dans le cadre de la procédure l'opposant à son beau-fils, par conclusions notifiées le 30 août 2016, qu’elle en formalise expressément la demande.

 

Les juges d’appel voient, dans le fait de rester dans les lieux plus d’un an postérieurement au décès, une demande tacite de bénéficier du droit légal au logement. Ils estiment que concernant l’immeuble commun, la veuve jouit donc d’un droit d’usage et d’habitation sur la partie du bien dépendant de la succession.

 

La Cour de cassation casse néanmoins l’arrêt d’appel. Elle rappelle qu’en vertu des articles 764 et 765-1 du code civil, le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement précisant que « si cette manifestation de volonté peut être tacite, elle ne peut résulter du seul maintien dans les lieux ».

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23 février 2022

Loi applicable au cautionnement en matière de bail d’habitation

 

Une caution solidaire de l’engagement d’un locataire arguait de la qualité de créancier professionnel du bailleur (une société civile immobilière) pour demander l’annulation de son engagement, faute pour le professionnel d’avoir respecté les règles protectrices du consommateur.

 

Précision importante : à l’époque des faits, ces règles étaient édictées par le code de la consommation.

 

La caution est déboutée de sa demande.

La Cour de cassation retient que le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les anciens articles du code de la consommation relatifs au cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel ne lui sont pas applicables.

 

Le régime applicable au cautionnement donné dans le cadre d’un bail d’habitation relève donc uniquement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

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12 janvier 2022

Contrat de travail - Rémunération variable : preuve du caractère réalisable des objectifs

 

Un salarié engagé en 2013 en qualité de responsable régional des ventes d’une entreprise avait pris acte en 2016 de la rupture de son contrat de travail pour plusieurs manquements de son employeur.

Parmi ces manquements, son contrat de travail prévoyait une rémunération variable dépendant d’objectifs qui, selon le salarié, n’étaient pas réalisables.

Les juges d’appel et la Cour de cassation statuent dans le même sens. Ils indiquent qu’il appartient à l’employeur de produire des éléments de nature à démontrer que les objectifs fixés au salarié étaient réalisables.

En effet, la charge de la preuve du caractère réalisable des objectifs fixés à l’endroit du salarié pèse sur l’employeur.

Et l’employeur est ici condamné à verser la totalité de la rémunération variable que le salarié aurait perçue s’il avait rempli ses objectifs.

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