ACTUALITÉS
19 décembre 2022
Bail d'habitation - Le délai de préavis débute à la réception de la lettre recommandée ..... même si le bailleur n'a pas informé les locataires de son changement d'adresse
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 4 février 2020, les preneurs à bail d’un logement meublé ont donné congé à la bailleresse, à effet du 5 mars suivant. Ce congé a été réceptionné par la bailleresse le 18 février 2020.
Ayant libéré les locaux le 4 mars 2020, après état des lieux conforme à l'état des lieux d'entrée, et obtenu restitution du dépôt de garantie le 14 avril 2020, les locataires ont assigné la bailleresse en restitution d'un trop- perçu de loyer, acquitté jusqu'au 18 mars 2020, et en paiement d'une pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie.
Le tribunal judiciaire a fait droit à leurs demandes et a condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu de loyer, et à payer ladite pénalité.
La bailleresse a saisi la Cour de Cassation.
La troisième chambre civile rappelle les termes de l’article 25-8, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, selon lequel le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
En l'espèce, le jugement avait retenu que le fait que la bailleresse n'ait pas informé les locataires de son changement d'adresse avait retardé la réception de la lettre recommandée, de sorte que la date de fin du bail devait être fixée au 5 mars 2020, et que la bailleresse devait être condamnée à la restitution du trop-perçu de loyer.
Or, le congé, reçu le 18 février 2020, ne pouvait toutefois prendre effet que le 18 mars 2020.
L’arrêt est donc, sans surprise, cassé en ce qui concerne la restitution de loyer, et la troisième chambre civile, statuant au fond, rejette la demande de remboursement des loyers acquittés jusqu’à cette date.
22 novembre 2022
Bail d'habitation - Action en diminution de loyer : attention, délai de forclusion !
Les locataires d’une maison à usage d’habitation, se prévalant d'un écart entre la surface mentionnée au bail et celle mesurée par eux, ont, après vaine demande à la bailleresse, assigné cette dernière en diminution de loyer et en paiement de diverses sommes.
La cour d’appel a déclaré irrecevable, comme tardive, leur demande en diminution de loyer, et les a condamnés à payer un arriéré locatif.
Après avoir rappelé l’article 3-1 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 qui prévoit, notamment, que "lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Pour agir en diminution de loyer, à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer", la cour a énoncé que le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 précité était un délai préfix de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur, soit un délai en principe insusceptible d’interruption ou de suspension, ce que les preneurs ont contesté : selon eux, ce délai était un délai de prescription. Ils pouvaient donc se prévaloir d’une cause d’interruption du délai de leur action.
La Cour de cassation a approuvé le raisonnement des juge d'appel et confirme donc que le délai de quatre mois est bien un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.
10 novembre 2022
Mise sous tutelle : conditions d'ouverture cumulatives
Un juge des tutelles a été saisi aux fins d’ouverture d’une mesure de protection.
Pour placer la majeure protégée sous tutelle pour une durée de soixante mois, la cour d’appel avait retenu que l’intéressée ne présentait pas un degré d’altération important de ses facultés intellectuelles et mentales, mais qu’elle était vulnérable et influençable, comme le démontraient les dispositions qu’elle avait prises au profit de son petit-fils et de ses deux filles, dont elle se sentait redevable de l’affection qui lui était portée.
Son comportement ne devait pas pour autant, selon les juges, aller à l’encontre de ses intérêts. C’est pour cette raison que la cour d’appel avait estimé qu’une simple mesure de curatelle renforcée n’apparaissait pas comme suffisante, en considération de l’importance de ses revenus et de son patrimoine.
La Cour de cassation, au visa des articles 425 et 440 du Code civil, rappelle que la mise sous tutelle exige la constatation d’une altération des facultés mentales ou corporelles de l’intéressé et la nécessité pour celui-ci d’être représenté d’une manière continue dans les actes de la vie civile, les deux conditions d’ouverture devant donc être caractérisées pour justifier l’ouverture de la mesure de protection, ce que la cour d'appel n'avait pas fait.
19 octobre 2022
Contrat de travail - Heures supplémentaires : l'accord tacite de l'employeur suffit !
Un salarié saisit le Conseil de Prud'hommes afin de contester le bien-fondé de son licenciement et d’obtenir le versement par l’employeur de diverses sommes au titre de l’exécution et de la rupture de son contrat de travail et notamment d'un rappel d'heures supplémentaires.
La Cour d’appel apprécie tout d'abord les heures effectivement réalisées et retient que les courriels envoyés au salarié tôt le matin ou tard le soir ne permettent pas de justifier des horaires de travail puisqu’ils ont pour finalité de prévenir le salarié des rendez-vous convenus pour les jours à venir. En outre, le tableau récapitulatif des heures supplémentaires ne permet pas de connaître le détail des heures que le salarié aurait effectivement réalisées et ne permet donc pas à l’employeur d’y répondre.
En second lieu, les juges du fond relèvent que le salarié n’a jamais sollicité de son supérieur hiérarchique une autorisation d’exécuter des heures au-delà de celles prévues au contrat. De plus, il n’a pas davantage évoqué auprès de son employeur la nécessité dans laquelle il se serait trouvé de réaliser un nombre aussi conséquent d’heures supplémentaires pour atteindre ses objectifs.
En conséquence, la Cour d’appel déboute le salarié de ses demandes en paiement de rappel de salaire au titre des heures supplémentaires et des congés payés afférents.
Le salarié forme alors un pourvoi en cassation.
La Chambre sociale de la Cour de cassation casse et annule la décision de la cour d’appel.
Elle confirme, dans un premier temps, que la charge de la preuve des heures supplémentaires effectivement réalisées ne doit pas uniquement peser sur le salarié et retient que les courriels et le tableau récapitulatifs transmis par le salarié sont des éléments suffisamment précis afin de permettre à l’employeur d’y répondre utilement en produisant ses propres éléments.
Surtout, la Cour précise, dans un second temps, que l’absence d’autorisation préalable n’exclut pas en soi un accord tacite de l’employeur à la réalisation d’heures supplémentaires.
Autrement dit, l’employeur, qui a eu connaissance des nombreuses heures supplémentaires effectuées par le salarié à l’exécution desquelles il ne s’est pas opposé, consent à leur réalisation et doit les rémunérer.
3 octobre 2022
Bail d’habitation - Notification du congé : LRAR revenue avec la mention "pli avisé et non réclamé"
La locataire d’un appartement a donné congé aux bailleresses, propriétaires indivises, le 17 avril 2015, pour le 31 juillet de la même année.
Une des bailleresses l’a assignée, ainsi que sa caution solidaire, en paiement de loyers et charges et de réparations locatives.
La Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du loyer du mois d'août 2015. considérant que la locataire avait donné congé par LRAR, postée le 17 avril 2015, lettre revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », et retenant que le congé avait été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.
La Cour suprême casse et annule l’arrêt de la Cour, au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 rappelant que, selon ce texte, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier de justice ou de la remise en main propre.
Ainsi, c'est à tort que la Cour d’appel qui, alors qu’elle avait constaté que la lettre recommandée notifiant congé n’avait pas été reçue par les bailleresses, a retenu que le congé avait été régulièrement donné.
Il s'agit là d'une position constante de la Cour de cassation qui considère, en application de l’article 670 du Code de procédure civile, que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Sans l'apposition de cette date, le congé ne peut être regardé comme régulièrement délivré.
12 septembre 2022
Bail d’habitation - État des lieux de sortie contradictoire et amiable : il n’est pas nécessaire d’établir un constat d’huissier !
Au terme d’un contrat de bail d’habitation qui les liait, une SCI bailleresse a obtenu à l’encontre de sa locataire une ordonnance d’injonction de lui payer une certaine somme au titre de dégradations locatives, à laquelle l’intéressée a formé opposition.
Le Tribunal judiciaire a rejeté la demande en paiement de la SCI.
En effet, bien que l’état des lieux de sortie signé contradictoirement entre les parties ait fait ressortir différents dégâts et un état de saleté du logement, le Tribunal a considéré qu’au vu des éléments de preuve contraires produits par la locataire, il aurait été nécessaire de faire établir un constat par huissier de justice.
Faute de l’avoir établi, le bailleur, supportant dès lors la charge de la preuve, devait selon le premier juge être déboutée de sa demande.
Saisie par la SCI, la Cour de cassation casse et annule le jugement en énonçant qu’il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 que le recours à un huissier de justice pour faire établir l'état des lieux de sortie n'est prescrit qu'à défaut pour les parties de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement.
Elle ajoute qu’aux termes de l’article 7, c) du même texte, le preneur répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l’espèce, le Tribunal ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie contradictoirement et amiablement, et la locataire devant répondre des dégradations constatées, à moins de prouver qu'elles avaient eu lieu sans sa faute, la Cour de cassation a estimé que le Tribunal avait violé les textes précités.
17 août 2022
Divorce - Dommages et intérêts sur le fondement de l’article 266 du Code civil : prise en compte d'un syndrome anxio-dépressif réactionnel
La Cour de cassation s’en remet cette fois à l’appréciation souveraine de la cour d’appel quant à la caractérisation de la particulière gravité des faits invoqués pour justifier l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 266 du Code civil.
Elle rejette le pourvoi formé à l’encontre de la décision rendue par la Cour d’appel laquelle, ayant relevé que la vie commune avait duré vingt-quatre ans et que l’épouse souffrait, plusieurs années après le départ de l’époux du domicile conjugal, d'un syndrome anxio-dépressif réactionnel, a caractérisé les conséquences d'une particulière gravité que l'épouse avait subies du fait de la dissolution du mariage.
21 juillet 2022
Bail d'habitation - Majoration du dépôt de garantie non restitué par le bailleur : le point de départ se situe à la remise des clés !
Une société civile immobilière avait donné à bail à une locataire une maison d’habitation.
L’état des lieux de sortie mentionnant divers désordres locatifs, il avait été convenu qu’une certaine somme serait retenue au titre des travaux de remise en état.
Toutefois, faisant valoir qu’elle avait par la suite relevé d'autres désordres dont la réparation incombait à la locataire, la SCI n’a pas restitué le solde du dépôt de garantie.
La locataire a alors agi en restitution de ce solde, majoré de la somme mensuelle de 10 % du montant du loyer à compter de la remise des clés.
Le Tribunal de proximité condamne la SCI à payer à la locataire une certaine somme au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de la pénalité mensuelle de 10 % du montant du loyer à compter de la signification du jugement jusqu'à complet paiement, considérant que le retard dans la restitution trouvait son origine dans différents aléas ne relevant pas du bon vouloir de la SCI.
Au visa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que, à défaut de restitution dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, la Cour de Cassation a précisé que le délai court de plein droit à l’issue de ce délai de deux mois et cassé le jugement du Tribunal de proximité.
20 juin 2022
Dommages et intérêts alloués en cas de divorce : attention au fondement !
La Cour d’appel avait retenu, pour condamner un ex-époux à payer à son ex-épouse des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 266 du Code civil, que celle-ci avait été contrainte de fuir les agressions physiques de son conjoint, qui l'avaient obligée à quitter son lieu de vie habituel pour se réfugier dans un foyer d'urgence, source de difficultés matérielles et psychologiques.
La distinction des fondements d’une demande de dommages et intérêts en matière de divorce est très clairement posée par les textes et rappelé régulièrement par la Cour de cassation.
Les dommages et intérêts prévus par l’article 266 du Code civil réparent le préjudice causé par la rupture du lien conjugal, tandis que ceux prévus par l’article 1240 du même Code indemnisent celui résultant de toute autre circonstance.
C’est donc sans surprise que la Haute juridiction est venue censurer l’arrêt retenant que le juge d’appel avait statué par des motifs impropres à caractériser les conséquences d'une particulière gravité subies par l’ex-épouse du fait de la dissolution du mariage.
12 mai 2022
bail d'habitation - Congé pour vente : surévaluation frauduleuse du prix mentionné dans le congé
Selon l'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Pour déclarer le congé valable et constater la résiliation du bail, la Cour d’Appel avait retenu que, à supposer même que le prix mentionné dans ce congé ait été surévalué, en comparaison avec les prix du marché local, cette circonstance était sans incidence sur sa régularité.
Or, de longue date, la Cour de cassation a précisé que le juge pouvait valablement annuler un congé, au motif que l'offre de vente notifiée par le bailleur avait été faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption.
Sans surprise donc, l’arrêt est censuré par la Cour, qui reproche au juge d’appel de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si l'écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé délivré au locataire.
20 avril 2022
Divorce - Prestation compensatoire : le devoir de secours ne compte pas !
Au cours d’une procédure de divorce, l’ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales avait prévu que l’épouse bénéficierait de la jouissance gratuite du logement familial. Cela constituait l’exécution en nature, par le mari, de son devoir de secours (art. 212 et 255 du code civil).
Par ailleurs, l’épouse avait demandé l’attribution d’une prestation compensatoire.
Au moment de prononcer le divorce, la cour d’appel lui refusa tout droit à prestation, au motif qu’elle occupait gratuitement ledit logement depuis sept ans.
La première chambre civile casse l’arrêt d’appel.
La prestation compensatoire doit en effet être fixée selon les besoins de l’époux à qui elle est versée et les ressources de l’autre conjoint, en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.
Les ressources et avantages qui découlent du devoir de secours doivent par conséquent être exclus du calcul puisque, s’agissant d’un devoir du mariage, il cesse dès que le divorce devient définitif.
Ainsi, l’avantage constitué par la jouissance gratuite du domicile conjugal accordée à un époux au titre du devoir de secours pendant la procédure de divorce ne peut être pris en considération pour apprécier le droit à une prestation compensatoire.
16 mars 2022
Bail d'habitation - Droit au logement du conjoint survivant : rester dans les lieux ne suffit pas !
Un homme décède le 24 avril 2010, en laissant pour lui succéder son fils, né d’une première union, et son épouse commune en biens.
Celle-ci continue d’occuper le logement du couple après le décès, sans toutefois formuler de façon expresse sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement.
Ce n’est que dans le cadre de la procédure l'opposant à son beau-fils, par conclusions notifiées le 30 août 2016, qu’elle en formalise expressément la demande.
Les juges d’appel voient, dans le fait de rester dans les lieux plus d’un an postérieurement au décès, une demande tacite de bénéficier du droit légal au logement. Ils estiment que concernant l’immeuble commun, la veuve jouit donc d’un droit d’usage et d’habitation sur la partie du bien dépendant de la succession.
La Cour de cassation casse néanmoins l’arrêt d’appel. Elle rappelle qu’en vertu des articles 764 et 765-1 du code civil, le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement précisant que « si cette manifestation de volonté peut être tacite, elle ne peut résulter du seul maintien dans les lieux ».
23 février 2022
Loi applicable au cautionnement en matière de bail d’habitation
Une caution solidaire de l’engagement d’un locataire arguait de la qualité de créancier professionnel du bailleur (une société civile immobilière) pour demander l’annulation de son engagement, faute pour le professionnel d’avoir respecté les règles protectrices du consommateur.
Précision importante : à l’époque des faits, ces règles étaient édictées par le code de la consommation.
La caution est déboutée de sa demande.
La Cour de cassation retient que le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les anciens articles du code de la consommation relatifs au cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel ne lui sont pas applicables.
Le régime applicable au cautionnement donné dans le cadre d’un bail d’habitation relève donc uniquement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
12 janvier 2022
Contrat de travail - Rémunération variable : preuve du caractère réalisable des objectifs
Un salarié engagé en 2013 en qualité de responsable régional des ventes d’une entreprise avait pris acte en 2016 de la rupture de son contrat de travail pour plusieurs manquements de son employeur.
Parmi ces manquements, son contrat de travail prévoyait une rémunération variable dépendant d’objectifs qui, selon le salarié, n’étaient pas réalisables.
Les juges d’appel et la Cour de cassation statuent dans le même sens. Ils indiquent qu’il appartient à l’employeur de produire des éléments de nature à démontrer que les objectifs fixés au salarié étaient réalisables.
En effet, la charge de la preuve du caractère réalisable des objectifs fixés à l’endroit du salarié pèse sur l’employeur.
Et l’employeur est ici condamné à verser la totalité de la rémunération variable que le salarié aurait perçue s’il avait rempli ses objectifs.